マンション・アパート退去時の敷金返金問題について richardkoshimizu's blog/ウェブリブログ

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<<   作成日時 ： 2009/12/08 09:56   >>

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マンション・アパート退去時の敷金返金問題について

あまり大きなテーマではないかもしれないけれど、これで結構、涙をのんでいる人たちがいるようなので、解決策らしきものを提示しておきます。

●敷金がハウスクリーニング代で全額消えた？
http://allabout.co.jp/living/housetrouble/closeup/CU20051102A/
「賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には、特約のない限り、通常損耗に係るものは含まれず、その補修費用は、賃貸人が負担すべきである。」
住まいで普通に生活をしていれば、ある程度の内装の傷みが発生するのは当然のこと。ここで「通常損耗（つうじょうそんもう）」とは、そのような傷みのことを言います。この通常損耗は、人に部屋を貸したとしても、自分で使用したとしても、普通に発生するものですから、部屋を所有していれば当然かかる費用です。つまり、最高裁判所は、通常損耗については大家さんが費用負担をして原状回復をすることを認めたのです。

賃貸契約の満了時、ないしは解除時、敷金が返ってくるのが当然です。ですが、オーナーもしくは仲介する不動産業者が意図的に返さないで済ませようと企む、もしくは借り手の無知を利用してあわよくば懐に入れてしまおうとする場合があります。不動産不況が続いていて、不動産賃貸で食っている業者やマンション・アパートのオーナーさんたちは、入居者が入らないまま空室が続くといった事態で疲弊しています。空き室が埋まらないから、家賃相場も下がり気味です。だから、なんとか現金収入を得ようといろいろ企みます。

新規の入居者が見つかれば、敷金、礼金が一度に入ってきます。一部屋につき５か月分の賃料相当金額が一度に入れば、ありがたい現金収入です。契約期間がまだ残っていても、今のテナント・借主が出て行ってくれて新しい人が入ってくれれば、カネになります。だから、あなたに「早目に出て行ってくれてもいい。リフォーム代金は取らないよ。一か月以上の事前退去通告いらないから、いつでも出て行ってくれていいよ。家賃も日割り計算でいい。」と大家さんが囁きます。（大家さんは、この時点でできればあなたへの敷金の返金はしないで済ませたいと思っているかも。）

トイレや洗面所の水まわりの不具合やかすかな異臭が前から気になっているし、手狭なので、なるべく早くもっと広い所に越したいと思っていた貴方は、大家さんの言に喜んで飛びつきます。即、退去します。

大家さんが突如、「清算書」なるものを送りつけてきます。「壁と床のリフォーム代金２３万円」が敷金から差し引かれています。なんじゃこれは？大家さんに聞くと、「退去後調べてみたら、壁や床がひどく汚損していた。」との説明。話が違います。納得できないので、出るところに出ましょうと大家さんに宣戦布告します。大家さんは、「戦争に応じる」との回答です。さて、どう戦うべきか？

①そもそも、経時変化に伴う壁や床の汚損を、（東京都の場合は）借主に請求していけないことになっているのです。石原都知事がやった唯一のまともな施策なのですが、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」が設けられており、故意に壁に大穴でもあけない限り、借主が負担すべきではないのです。（都の担当部署は、東京都住宅政策推進部不動産課になります。東京都以外は不明なので、地方自治体に聞いてください。）ちなみに、このリフォーム代請求の話を担当部署にしてみてください。「一切支払う必要はない」との余りにもはっきりとした毅然とした回答が返ってきます。ｗ　

②オーナーさんでなくても、不動産会社がマンションを丸ごとオーナーから一括リース契約しているばあい、不動産会社が敷金を必死に取り込もうとすることがあります。あなたに２３万円を返さないで済むと、そのまま不動産屋の収入になるからです。一括リース契約だと、今のように不動産不況で、歯が抜けるように退去者が増えていくような状態では、どんどん赤字が膨れ上がるのに、オーナーには契約額のリース料を支払わなくてはならない。そこで、オーナーには言わずに、仲介業者が退去者である貴方に因縁をつけてくるケースがあるわけです。

③貴方が、マンション一室を仕事にも使っていた場合、業者は「事務所用途に貸していたのだから、住宅局の管轄ではない。」「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の対象外だと抗弁してくるかも。ですが、貴方の契約書を見直してみてください。個人名で契約してあり、消費税も支払っていないなら、これは「住宅用」とみなされます。事務所用の場合、通常はスケルトン貸しといって、内装のない状態で借りうけ、自社で内装して退去時は元のスケルトンに戻すといった契約です。勿論、この場合、契約の主体は「法人」でしょう。このケースでは状況によっては、リフォーム代金の負担を余儀なくされることもありますが、上記のケースでは、事務所に使おうがなんであろうが、実質は「住宅用途」と同じ扱いです。

④法外なリフォーム見積書を業者が出入りのリフォーム業者に書かせて添付してきます。請求の根拠にしたいのでしょうが、逆に、貴方にとって、得難い証拠品になります。相場の倍額を超えるような見積書は、公の機関の裁定を受けるときに貴方に有利に働くでしょう。

⑤さて、業者・オーナーさんとの戦い方ですが、「戦わずにして勝つ」のが得策です。相手が嫌がることを「示唆」しましょう。相手は、貴方が世間知らずで、業者の言うがままに２３万円の相殺を受けてしまうことを期待しているのです。つまり、「騙せるかも」と踏んで、仕掛けてきているのです。ですから、貴方が騙せるようなタマではない、怒らせるとヤバイ人物であることを教えて差し上げれば、大体は、その時点で貴方の「不戦勝」が決まるでしょう。

⑥「敷金を全額、返金せよ」と書面で通告してください。その際、対応しないならば、「１．住宅局に問題を委ねる。」「２．宅建協会（業者の業界団体）に提訴する。」旨を記載する。本来、リフォーム代など絶対に取れないケースですから、「１．」だけでも降参してくると思います。「２．」については、業者が「札付きの問題業者」であればあるほど、業界団体から目をつけられているので、ビビッドに反応して、よく効くお灸となると思います。

⑦さて、業者やオーナーさんにしてみれば、今後も同じ手口で、ほかのテナントに敷金を返さないですましたいはずのなで、貴方のいた●●マンションの入居者仲間に貴方から情報が漏れるのは嫌なはずです。「ここのマンションは、退去時難癖をつけて敷金を返さない」なんていう噂が、マンション中に知れ渡ったら.....貴方を怒らせたら、第二の貴方が増えてしまうかもしれないと思ってもらいましょう。ｗ

⑧あなたがブログやHPを持っていて情報発信できるのであるならば、「こういった悪徳な手口は許せないので、ネットを使って広く世間に知らしめて、警鐘を鳴らしたい」という熱い思いを先方に伝えると、どうなるでしょう？きっと、貴方の熱い思いが伝わって、敷金が返ってくることでしょう。

⑨（②のケースで）仲介業者がオーナーさんからマンション全棟の一括リースを受けていて、オーナーさんには内緒で貴方にリフォーム代金を請求してきた場合、オーナーさんに直接、事情を照会すると「効果」があるかもしれません。オーナーさんは仲介業者が欲をかいて余計なトラブルを拡大させるようなことをのぞまないので、業者に「さっさと敷金を返してしまえ」と命令して火消しに走るかも。

⑩すでに騙されて敷金を詐取されてしまった方々も、今からでも、住宅局などに相談することで返金させることができるかもしれません。諦めずにチャレンジして見てください。年末のこの時期に２０万円戻ってくれば、嬉しいでしょうし。（通常損耗の回復も借主負担とする特約があると返金されない場合もあります。最近の契約では、業者さんも対抗策をとってきているので。但し、これも今後問題になると思いますけれどね。契約時、注意しましょう。）

⑪詐欺まがいのこういった手口をだれもが行使するわけではありません。ほとんどが、信頼できる地元に根を下ろした業者さんたちです。だが、不況が続き、懐が苦しくなってくると汚い手口に手を出す業者やオーナーが出てきます。ごく一部のこういった人たちに騙されないように予備知識を持つ必要があります。友人知人の中に不動産関係者はいませんか？相談に乗ってもらいましょう。また、そういった「業界関係者」「不動産専門家」があなたのそばにいるという事実を「お相手」にそれとなく伝えるのも効果があるでしょう。

⑫この手の手法をつかってくる業者は、かなり、「カネ回りが悪い」のかもしれません。背に腹をかえられず....地元での評判を落としてでも現金がほしいということかも。要注意です。

なお、私の過去のケースでは、⑥⑦あたりの段階で、つまり、全部手を打つ前の段階で解決してしまうので、ここまでやって解決しない場合、この後さらにどういった対応をすればいいのかわかりません。有志の方体験談を含めて、ご教示ください。みんなで、知恵を出しましょう。

誰もが誠実に生きて、それでも生きていける社会を作るためには、不誠実がまかり通らないことを、世の中に知らしめる必要があります。ネットは腐った警察・司法・メディアの代わりに世直しをしてくれます。

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まず帰りません。
出る時にクロス張り替えや諸々。
僕は猫５匹飼ってるからぶったしですね。
家賃￥６５０００で駐車場有りです。
１０年以上居るから敷金で収まらないでしょうね。
超綺麗に使用したなら戻ります。
でも汚く成るからね。
 ZXZX
2009/12/08 10:14
暴力団やら不法在留外国人やらが闊歩する街の商業地区なら、悪い業者もゴロゴロいることでしょう。

ところでこの写真、タコ坊が浮いているのは「池だ」と思ったら、凍った摩周湖ですね。ずい「ぶん鮮明」だったのでよくわかります。それとも魔臭湖？
 観察者
2009/12/08 10:57
結論から言えば、結局、入居時に不動産屋や大家が普通の人？かヤクザか？って事だと思いますが。曖昧な場合もあると思いますが、疑わしい場合はヤクザに近いと思っていいかも知れません。
賃貸借契約の解除（明け渡し）時の室内の「原状回復義務」は「家主」にあるとするのが一般的だと思います。裁判所も含めて。訴訟事例の殆どで「原状回復義務は家主側にある」（マンションアパート）とされていると思いますがいかがでしょうか。
住まいの賃貸借契約は歴史が長いので大家と借主の間のいざこざに対しては民法が優先されて来たと思います。最終的には時間も費用も掛かるかも知れませんが借主が有利だと思います。

賃貸借契約の内容がどうなっているのか重要ですが、一般的な賃貸借契約書（マンションアパート）では原状回復義務は家主としていると思います。もし原状回復義務を借主としているとするとその契約書は違法の可能性が出てくると思います。民法上或いは宅地建物取引業法上です。

６０万円までの小額訴訟制度があります。家主や不動産屋に無理やり原状回復を迫られた場合に使えるとありますが、その真の効果がどうなのか私は知りません。まず賃貸借契約時（入居）の状態と何年か住んで明け渡す間の経年変化が分からない場合があるからです。住み始める前に写真で撮っておいたらいいとか、傷が無いことをお互い立会いの下で確かめるのを勧めるとかいいますが、現実には難しいと思います。出来たら「する」に越した事はありませんが。
歴史上、借主の立場が弱い時代があったのでそれを司法で借主を保護することを目的で、民法とか宅地建物取引業法があると思いますのでそれを最大限に良心的に活かしたらいいと思います。
 心情党員 1000911
2009/12/08 11:13
　悪徳業者というの除いて、借りる方には借りる側の言い分が貸す方には貸す側の言い分があると思います。
　その両方の言い分を聞いて判断したいです。
 正義の味方・孫小山
2009/12/08 11:25
　壁紙は大家の負担ですよ。経年変化を汚損だと主張し敷金を返さない悪徳業者は多いですね。
　まず、東京などの不動産業は問題があると思います。『知恵に付加価値が付くのではなく土地に付加価値が付きすぎです』
　地方に公営住宅等を建設し東京は人口の２，３割を抜いて公園都市として再整備するべきです。こんな土地に付加価値がつく商売は多少厳しくして構いません。良質な公営住宅と競争させていいと思います。
(ユダ金の身内のインサイダーで株をやるのよりはマシですが)
　それに人口と環境の問題があります。人間が経済活動をするほど地球を破壊します。家等が簡単に手に入るようにしてあまりピリピリ働かないようにするのも重要です。でないとイルミナティの人口削減計画まで出てきます。
　１０年住めば、経年変化の積み立ては大家がするべきものです。むしろ長くいてもらってありがたいだろう、と言ってやりましょう。
　
 ピラリーちゃん
2009/12/08 11:33
長年田舎で細々と暮らして居ますが、たまに東京での生活が懐かしく思います。田舎では礼金敷金は、ありません。誰も住まなくなった一戸建ても多くなりました。私のような価値観もあります。貧しい暮らしですが
 温泉地の田舎
2009/12/08 11:35
　ちなみに壁紙なんかは６畳間全部で１０００円もしないはずですよ。クロス職人にききました。
 ピラリーちゃん　
2009/12/08 11:38
これは有難い。ありがとうございます。
 流れ者
2009/12/08 16:56
つか、このへんは建設省のガイドラインとかもあって、
それをプリントして、見せても良いかと思います。
 seven
2009/12/08 19:26
確かにセコい事例でありました。

私を含め、電撃さんも紫のけむりさんも
このまま鵜呑みにしそうな悪質な案件でした。

専門家のKさんが様子見に来てくれなかったら
これはこのまま奴らの懐に入っていたと思うと
恐れを知らぬ業者もいたものだと関心しきり。

誰を騙そうとしていたのか
孫の代まで後悔するところであったぞよ。

Kさんと、先生の温情に感謝するがよい。　　　　
 みけねこ（666)
2009/12/08 22:30
海坊主は文鮮明ですね。話が変わって申し訳ありませんが、似非右翼のDVDの装丁は凄いです。私個人的には最高ランクに位置づけさせていただきます。運転席周りが特に凄い。テジャクがバスガイドですね。このツアーに入ると身包み剥がされる山姥探検ツアーみたいですね。一枚の絵で全てを語る芸術的なレベルです。DVD以外にも活用されれば効果てきめんと存じます。
 日本独立
2009/12/09 05:25
おおっ、コラがシュール！
私、ほんとこういうの好きなんですわ。。
大将のコラを、こよなく愛するリポDでした～v

お部屋を借りる時は、持ち主を突き止めお人柄を確認。
ビビッときたらすかさず、菓子折持参で丁寧なご挨拶。
心を込めて、お願い事もその時に交渉成立させちゃいます。
それから不動産屋に行き、さりげにこれ借りたいと。。
その後も、定期的に持ち主にはご挨拶。
持ち主を味方にするのは、そんなに難しい事ではありませぬ。
 リポD
2009/12/09 07:24
＞観察者さん
＞ずい「ぶん鮮明」だったのでよくわかります。それとも魔臭湖？

＞日本独立さん
＞海坊主は文鮮明ですね。

あぁ、なるほど。
この記事の意図が分かった。
『借り主から巻き上げた敷金・礼金が統一教会を通じて集金される』

その象徴としてタコ坊主をコラージュ。
不動産屋、家主が全部統一教会関係とは、もちろん言いませんが・・・。
 ｎｕｋｅ
2009/12/09 11:49
こんちは！
東京都での対策になりますが、明らかに不当な事由により敷金を返してもらえない場合などは都庁に「賃貸ホットライン」（０３）－５３２０－４９５８というものがあります。そちらに電話して相談するといいかと思います。相談後、不動産屋と話をする場合、（都庁の賃貸ホットラインで聞きましたが、○○○と言ってましよ。）などと話すと不動産屋はビビリます。不動産屋は都庁から指導などが入り不動産免許に傷がつくのをとても嫌がります。
 無教養俗物
2009/12/10 20:31

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